Como funcionam os Fundos Imobiliários?

Você sabia que é possível começar a receber aluguéis todos os meses a partir de agora, sem a necessidade de você comprar algo para alugar e sem precisar de investir muito dinheiro? Entenda como funcionam os Fundos Imobiliários (FIIs), mesmo não conhecendo sobre investimentos.

mão com vários imóveis em cima

Quem nunca ouviu dos próprios avós ou pais que fulano e beltrano são ricos porque já possuem casas de aluguel ou que para você se garantir na vida é bom ter casas para alugar

Eu pessoalmente já ouvi milhares de vezes!

Esta impressão de que as pessoas que recebem valores de aluguel são ricas, acontece, porque as pessoas tem a sensação de liberdade ou tranquilidade quando recebem algum dinheiro "inesperado" ou que elas não precisaram trabalhar diretamente para obter.

O nome disso é renda passiva e mesmo muitos não sabendo explicar o que renda passiva significa, quase todos a desejam!

A renda passiva justamente é esta grana caindo na conta sem mover uma palha por ela.

As gerações anteriores viam o recebimento de aluguéis como única forma  de gerar renda passiva, mas sabemos que atualmente esta não é a única forma.

Mas pensando ainda dentro do mercado imobiliário, hoje é possível receber aluguéis sem ter nenhum imóvel em seu nome e sem ao menos saber onde está localizado este imóvel, usando um simples aplicativo de corretora, já é possível investir em imóveis e receber aluguéis mensalmente em sua conta.

Parece até promessa de político, mas é totalmente possível graças aos Fundos Imobiliários, com menos de R$ 100 você já pode ter seus primeiros imóveis gerando aluguéis mensalmente.

E agora vamos entender como tudo isto funciona!


1. O que são fundos imobiliários?

2. Como funcionam

3. Tipos de fundos imobiliários

4. É seguro investir em fundos imobiliários?

5. Vantagens e desvantagens

6. Investir em FIIs ou comprar imóveis?

7. Como investir em FIIs


O que são fundos imobiliários?

Para ficar fácil de entender, um fundo imobiliário (FII) é um tipo de "condomínio" de investidores, onde estes investidores se reúnem para investir no mercado imobiliário, seja na construção ou compra de imóveis, com a finalidade de alugar ou arrendar. Os ganhos conquistados por estas operações são distribuídos entre os integrantes, de acordo com a proporção que cada um investiu.

Todo o fundo possui um gestor, que toma as decisões sobre o destino dos recursos, mas tudo isto dentro de uma estratégia, objetivos e políticas já pré-determinadas.

Mas fique tranquilo, você não precisa ser um destes investidores que começaram nesse fundo, nós investidores pessoa física participamos deste investimento por meio da compra de cotas desse fundo.

Todo esses recursos que o fundo reúne e os imóveis que ele possuí fazem parte do patrimônio do fundo e este patrimônio é divido em cotas (frações), e os fundos imobiliários mais populares negociam estas cotas na Bolsa de Valores.

Por isto, diferentemente de um fundo de investimentos que você tem um valor mínimo de aplicação e este valor fica aplicado no fundo, a forma de investir em fundos imobiliários é através de compra de cotas, por isto o investidor de fundos imobiliários é chamado de cotista.

Esta cota nada mais é do que uma fração do fundo imobiliário, ou seja, você estará comprando um pequeno pedaço de um fundo que possuí vários imóveis.

Ao comprar as cotas de um fundo imobiliário, você se torna sócio deste fundo e por tanto, tem o direito de receber proporcionalmente os aluguéis que aqueles imóveis geram. O cotista não exerce nenhum direito real sobre os imóveis e também não tem nenhuma obrigação relacionada a eles, e toda a parte administrativa do fundo é por conta dos gestores e administradores do fundo.

Ou seja, o cotista fica apenas com a parte boa: os aluguéis! hehe


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Como funcionam os Fundos Imobiliários?

Vou fazer aqui um mini glossário dos principais termos utilizados nos fundos imobiliários, depois daqui, ficará muito mais fácil compreender como funcionam.

Ticker

É o código do fundo dentro da plataforma de negociação, é a forma de identificar a cota do fundo, assim como as ações possuem um código os fundos imobiliários também possuem. Este código é formado por quatro letras, seguidas pelo número 11 (exemplo: MXRF11).

Portfólio 

Nada mais é que a composição do fundo imobiliário, esta composição vai revelar o nível de risco e o potencial de retorno do fundo. Esta composição dependerá muito das características do fundo imobiliário e quais diretrizes foram escolhidas pelo gestor do fundo.

Os fundos imobiliários podem ser classificados popularmente em alguns grupos: 

Fundos de tijolo (ou de renda): estes fundos investem em imóveis reais ou seja físico mesmo, são conhecidos por ganharem com os aluguéis. Dentro desta categoria, existem os fundos que investem em vários imóveis diferentes (multi-imóveis) ou apenas um (mono-imóvel). Alguns se concentram em uma única categoria - como prédios industriais, hotéis, shopping centers, escritórios, galpões logísticos, hospitais, escolas, agências bancárias, etc... E também tem os que investem em várias categorias de imóveis diferentes.

Fundos de papel (ou de recebíveis): neste tipo de fundo, o portfólio dele é baseado no investimento em títulos ligados ao mercado imobiliário, ao invés de investir em imóveis físicos. Estes fundos geralmente investem em letras hipotecárias (LH), letras de crédito imobiliário (LCI), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários (como ações) de emissores com atividades preponderantes permitidas aos fundos imobiliários.

Fundos híbridos: estes fundos investem nas duas categorias tijolos e papéis, ou seja, pode ter parte do portfólio em imóveis físicos e outra parte em títulos ligados ao mercado imobiliário e até outros fundos imobiliários.

Rendimentos

É o nome dado aos proventos distribuídos aos cotistas. A Lei Federal 8668/1993 diz que todos os Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir, no mínimo 95% do seu resultado semestral (artigo 10º, parágrafo único). Ou seja, depois que recebeu suas receitas e pagou suas despesas, o FII deve distribuir praticamente tudo que sobrou, porém muito fundos optam em distribuir estes aluguéis mensalmente, geralmente este valor de aluguel é distribuído em uma data fixa (de acordo com cada fundo) e o valor cai diretamente no saldo da conta da corretora.

Tributação

Sobre a parte do Imposto de Renda é bem simples e mais vantajoso que investir em imóveis diretamente. O Imposto de Renda não é cobrado de todo o rendimento que você teve no FII, somente parte do retorno sofrerá com o imposto. Veja como isso tudo funciona:

Rendimento: os rendimentos recebidos pelo fundo mensalmente são isentos de Imposto de Renda desde que: o cotista tiver menos de 10% das cotas do FII; o fundo tiver no mínimo 50 cotistas; as cotas serem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Ganho de capital: o lucro obtido pela venda de uma cota de FII, ou seja comprou a cota mais barato e vendeu mais caro, este lucro obtido incidirá uma alíquota de 20% de Imposto de Renda, que precisará ser pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Amortização

Quando o FII vende algum imóvel e não tem previsão de reinvestir este dinheiro, é comum esse fundo fazer a devolução de parte do valor aplicado pelo investidor em forma de pagamentos.

Índice IFIX

Este índice foi criado para acompanhar e representar o desempenho dos fundos imobiliários negociados na bolsa de valores. O Ifix reflete as variações do preços dos fundos imobiliários e também o impacto da distribuição de rendimentos destes fundos. Somente estão neste índice os FIIs que atenderam os critérios necessário, um deles por exemplo é ser negociado em 60% dos pregões que ocorreram nos últimos 3 ciclos de análise do Ifix, que geralmente ocorrem a cada 4 meses, então neste caso seria em torno de 60% dos pregões dos últimos 12 meses.


Tipos de fundos imobiliários

empresário com imóveis na palma da mão

A Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) classifica os fundos imobiliários de acordo com a finalidade da aplicação dos recursos e também a estratégia que utilizam, eles agrupam da seguinte forma:

Desenvolvimento para renda: esses FIIs geralmente investem mais de dois terços do patrimônio líquido em desenvolvimento ou na incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, aqui o objetivo é gerar renda com locação ou arrendamento depois que estiver pronto.

Desenvolvimento para venda: esses FIIs geralmente investem mais de dois terços do patrimônio líquido em desenvolvimento ou na incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção para vendê-los no futuro.

Renda: nestes FIIs o foco é investir em empreendimentos imobiliários já construídos, visando a geração de renda com locação ou arrendamento deles, também investem mais de dois terços do patrimônio líquido.

Títulos e valores mobiliários: FIIs que investem mais de dois terços do patrimônio líquido em títulos como ações, fundos de participação (FIPs), recebíveis e fundos creditórios (FIDCs), cotas de sociedades ligados ao mercado imobiliário.

Híbridos: estes fundos não concentram a estratégia particularmente em nenhuma das opções acima, são variados e não há uma concentração específica.


É seguro investir em fundos imobiliários?

Assim como as ações e outros investimentos negociados na bolsa de valores, os fundos imobiliários são acompanhados de perto e regulados pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e pela própria B3, quando são negociados no pregão da bolsa, mas não quer dizer que é livre de risco!

Vários riscos podem afetar os fundos imobiliários e basicamente quase todos estão envolvidos com o mercado imobiliário. Da mesma forma que ao escolher uma casa ou imóvel para comprar, é necessário analisar vários fatores, assim também será com os fundos imobiliários.

Uma crise econômica pode impactar na ocupação dos imóveis, ou uma pandemia com isolamento social pode afetar a alocação de lojas em um shopping, ou o aluguel de escritórios para grandes empresas, impactando a ocupação dos imóveis, consequentemente afetam os rendimentos pagos pelos fundos que possuem estes imóveis. 

Mas fique tranquilo, investir em fundos imobiliários é mais seguro que investir em imóveis, porque se você fizer uma escolha ruim, é muito fácil vender a cota de um FII, basta digitar o código no home broker da corretora e clicar em vender, em questão de minutos ou algumas horas será vendida a sua cota, já em um imóvel físico seria praticamente impossível vender um imóvel neste tempo. Mas mesmo sendo fácil de vender não quer dizer que você pode escolher qualquer fundo, antes de tudo é importante fazer uma boa pesquisa.

Por isto, é importante analisar vários fatores antes de escolher um fundo imobiliário, além de analisar a localização dos imóveis, é necessário analisar os inquilinos daquele imóvel, as condições de cada imóvel, os contratos que aquele fundo possui, o setor que ele atua, entre outras coisas.

Lendo tudo isto, parece algo difícil mas não é, é muito simples investir em fundos imobiliários e escolher é mais fácil ainda, mas para isto é necessário fazer uma boa pesquisa.

Preparei uma vídeo aula que mostra passo a passo de como escolher fundos imobiliários e este vídeo é fundamental para você que está começando agora neste tipo de investimento.


Vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários

Dentre diversas vantagens dos FIIs, sem sombra de dúvida a melhor é ter um gestor trabalhando para você, gerenciando os imóveis, cuidado da parte burocrática, uma equipe de cobrança de inquilinos e uma decisão estratégica de gerenciamento, com certeza o resultado será melhor do que, se você tentasse comprar estes imóveis e cuidar de tudo.

Dentro desta mesma vantagem tem uma pequena desvantagem, caso queira tomar decisões sobre alguma coisa do fundo imobiliário, aqui você não é o cacique, toda e qualquer decisão é feita pelo gestor do fundo, então o foco aqui é ser o cara que vai apenas receber os lucros (aluguéis).

Os fundos imobiliários também possibilitam os investimentos em pequenas quantias, com R$ 10 você já consegue comprar cotas de FIIs, contrário aos imóveis, que na maioria das vezes vão te custar o olho da cara ou um dos rins.

Outra vantagem interessante é que pelo fato do fundo imobiliário ser dividido em cotas, você poderá vender frações do imóvel, ou seja, se algum dia precisar de uma grana, você não precisará vender tudo, poderá vender algumas cotas, já em um imóvel não é possível, ou vende tudo ou não vende nada.

Além das vantagens do Imposto de Renda que você já leu mais acima, os custos que as corretoras cobram também são baixos, praticamente todas as corretoras são taxa zero para a compra ou venda de fundos imobiliários.


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Investir em FIIs ou comprar imóveis?

Agora vem a pergunta de 1 milhão, esta resposta vai depender do que procura e como está financeiramente, se você:

  • Curte o setor imobiliário, mas tem pouca grana para investir;
  • Não tem tempo para gerenciar um imóvel ou vários imóveis;
  • Sente insegurança para escolher imóveis para investir;
  • Quer descobrir novas formas de investir no mercado imobiliário, sem ser imóveis diretamente;

... neste caso os fundos imobiliários podem atender estas expectativas.

Porém, se você...

  • Gosta de pegar nas paredes, sentir o cheiro e a sensação que o imóvel é seu;
  • Quer lidar diretamente com os inquilinos;
  • Odeia a bolsa de valores ou operar via corretora;
  • Acredita em um setor que não é atendido pelos fundos imobiliários;
... para estas situações a compra direta de um imóvel pode ser melhor.


Como investir em FIIs

Agora que você entendeu a essência dos fundos imobiliários, vamos entender como investir, para ficar mais fácil, vamos traçar um roteiro, basta se guiar por ele:

  • Antes de tudo defina seus objetivos para ter certeza que fundos imobiliários serão a opção que  melhor te atenderá;
  • Procure boas corretoras e de preferência que tenham taxa zero de corretagem para fundos imobiliários, depois de encontrar a melhor corretora, basta abrir sua conta e acessar o sistema de home broker para acessar a bolsa de valores e comprar as suas cotas;
  • Antes de comprar a cota, veja nas lista de compradores e vendedores (livro de ofertas), se há muitas negociações, evite comprar FIIs que não possuem muita liquidez (negociações).
  • Antes de comprar, acesse o site do fundo imobiliário e veja mais informações sobre ele, como o relatório gerencial e os resultados dos últimos trimestres, também as veja opiniões de analistas de mercado sobre o fundo que está escolhendo.
  • Veja o histórico de distribuição de rendimentos, veja se tem alguma consistência.

Depois destas orientações, ficará mais fácil para você escolher um fundo imobiliário e investir de forma consciente.

Espero ter ajudado e desejo sucesso!



Continue acompanhando o Se Torne Investidor para mais dicas sobre finanças!


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